2 Cara Over Kredit KPR

Over kredit adalah salah satu cara yang biasa digunakan seseorang untuk membeli rumah. Selain mudah (karena tidak harus mengurus dari awal), membeli rumah secara over kredit juga jadi solusi atas tingginya harga rumah baru. Namun, sebagian orang kadang melupakan aspek legalitas dan keamanan saat membeli rumah secara over kredit. Sebagian bahkan berpikiran bahwa dengan mengganti sejumlah uang kepada pemilik rumah maka proses over kredit dianggap sah.

Agar proses over kredit KPR berjalan aman, ada 2 cara yang dapat dilakukan yaitu melalui notaris dan melalui bank pemberi KPR.

Over Kredit Melalui Notaris

Over kredit melalui notaris lebih terjamin keamanan dan legalitasnya karena dilakukan dihadapan pejabat yang memang berwenang dalam bidang legal properti. Siapkanlah dokumen-dokumen over kredit baik dari penjual maupun pembeli. Apa sajakah dokumen tersebut? Notaris akan membuatkan pengikatan jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud. Selain itu, notaris juga akan membuatkan surat kuasa untuk melunasi angsuran dan surat kuasa untuk mengambil sertifikat. Artinya, pembeli dikemudian hari setelah melakukan pelunasan KPR dapat mengambil sertifikat rumah dengan surat kuasa tersebut tanpa memerlukan kehadiran debitur pertama (penjual).

Cara Over Kredit KPR

Setelah proses di notaris selesai, maka dokumen-dokumen secara resmi menjadi milik pembeli termasuk buku tabungan debitur pertama. Saat kita melakukan over kredit KPR di notaris, maka pembayaran angsuran tetap dilakukan atas nama debitur pertama. Konsekuensi bagi penjual adalah jika pembeli tidak taat membayar angsuran maka nama yang tercatat buruk tetap nama debitur pertama. Namun, jika debitur pertama ternyata meninggal maka kewajiban KPR dianggap lunas. Jadi, secara tidak langsung artinya penjualan rumah secara over kredit agak merugikan bagi penjual meskipun penjual dapat dipastikan mendapatkan keuntungan dari penjualan unit properti tersebut.

Over Kredit Melalui Bank

Over kredit KPR melalui bank dapat dilakukan dengan cara penjual dan pembeli mendatangi bank pemberi kredit. Sampaikan bahwa akan dilakukan proses take over atas unit properti yang dimaksud. Setelah itu, pihak bank akan menilai kemampuan pembeli. Jika dinayatakan tidak bermasalah (memiliki kemampuan mengangsur yang baik, tidak tersangkut kredit macet, lolos BI cheking, dsb.) maka pihak bank akan menerbitkan perjanjian kredit baru dengan pembeli, AJB, dan pengikatan jaminan.

Over kredit melalui bank umumnya merugikan bagi pembeli karena harus mengikuti perjanjian kredit baru. Hal ini dikarenakan, nilai suku bunga kredit baru pasti lebih besar dibandingkan ketika melanjutkan kredit debitur pertama.

Menentukan Harga Jual Rumah Over Kredit

Menentukan Harga Jual Rumah Over Kredit. Berapa harga yang pantas untuk rumah saya kalau mau diover kredit? Itulah pertanyaan mendasar yang biasanya muncul saat seseorang memutuskan menjual rumah dengan sistem over kredit. Jika harga over kredit terlalu murah pastinya rugi dan jika terlalu mahal sulit terjual. Padahal tidak ada patokan yang jelas menentukan harga jual rumah secara over kredit.


Namun ada beberapa patokan yang dapat Anda jadikan untuk menentukan harga rumah Anda jika dilepas secara over kredit. Inilah beberapa di antaranya:


Uang muka dan biaya sampai akad kredit
Hal pertama yang mesti Anda ingat adalah berapa uang muka dan biaya-biaya yang Anda keluarkan saat pertama mengambil rumah hingga akad kredit. Biaya-biaya tersebut misalnya BPHTB, biaya notaris, ataupun biaya lain yang dibebankan developer kepada Anda. Misal uang muka yang Anda keluarkan 30 juta dan biaya-biaya 15 juta, berarti hingga akad kredit biaya yang telah Anda keluarkan 45 juta. Kalau mau ditambah biaya transportasi atau lain-lain juga boleh sih.. hihi (Namanya juga usaha. Ya to Kang???)





Besaran cicilan yang sudah dibayarkan
Biasanya ada 2 jenis cicilan atau angsuran KPR di bank yaitu flat dan mengikuti bunga bank. Jika cicilan KPR Anda flat maka dengan mudah dapat menghitung besaran yang telah Anda keluarkan. Tinggal print out buku tabungan pasti ketahuan. Jika angsuran Anda mengikuti suku bunga Bang, Anda bisa melakukan hal serupa atau mengira angsuran yang telah Anda keluarkan. Misalnya selama 3 tahun mengangsur Anda sudah mengeluarkan 50 juta rupiah.


Kenaikan harga properti setempat
Ketiga, pahami dengan baik trend atau kenaikan harga properti di sekitar lokasi rumah Anda. Anda bisa bertanya kepada tetangga sekitar atau mencari tahu informasi dengan berpura-pura menjadi pembeli rumah. Pasti, Anda akan mendapatkan informasi yang akurat terkait pasaran rumah di sekitar Anda. Di samping itu, Anda juga dapat membuat perbandingan harga rumah dengan kondisi yang berbeda. Namun, ada rumus umum yang bisa Anda pakai jika Anda tidak mau repot yaitu kenaikan harga properti tiap tahun antara 10-20%.


Harga jual rumah dengan tipe serupa saat ini
Langkah ke empat yang dapat Anda lakukan adalah bertanya ke pemasaran atau lihatlah spanduk yang dipasang di sekitar lokasi perumahan untuk mengetahui pasaran rumah dengan tipe serupa saat ini. Dari harga tersebut Anda dapat menentukan kenaikan harga properti dan memberi harga yang pantas untuk rumah Anda. Jika tidak ada lagi pengembangan unit baru, bisa juga mencari referensi di internet atau meminta bantuan broker untuk menaksir harga jual rumah Anda.


O ya, ada yang terlupa yaitu biaya renovasi rumah juga perlu diperhitungkan (Itu hanya jika Anda telah merenovasi Rumah)


Dari keempat hal di atas kemudian kalkulasikan sehingga didapatkan harga yang pantas bagi rumah Anda. Maksud dari harga yang pantas adalah tidak terlalu murah dan tidak kemahalan namun sesuai dengan kondisi rumah. Itulah beberapa hal yang harus Anda perhatikan saat menentukan harga jual rumah over kredit. Semoga artikel ini bermanfaat. Salam

Jangan Beli Rumah Over Kredit Selain dari Pemilik Pertama

Jangan beli rumah over kredit selain dari pemilik pertama. Itulah pengalaman yang akan saya bagikan kali ini. Seperti yang kita ketahui over kredit adalah pengalihan hak atas sebidang tanah dan bangunan yang masih terikat KPR di bank. Nah, mengapa over kredit itu harus dilakukan dengan pemilik pertama saja?



Begini ceritanya. Sekitar Juli 2012, salah seorang kawan memutuskan untuk membeli rumah secara over kredit di daerah Legok, Tangerang. Harga over kredit relatif murah untuk ukuran rumah di daerah tersebut dengan KPR yang sudah berjalan 2 tahun. Setahun kemudian teman saya memutuskan untuk menutup pokok utang di bank. Setelah dilunasi dan berniat mengambil sertifikat rumah kepada pihak bank ternyata ditolak dengan alasan hanya pemilik pertama saja yang berhak mengambil sertifikat. Waduh, kacau ini!!! Dengan berbagai dalil pihak bank tetap bersikukuh bahwa kawan saya ini tidak berhak mengambil sertifikat.

Usut punya usut, ternyata kawan saya membeli rumah tersebut dari pemilik kedua yang terlebih dahulu membeli secara over kredit dari pemilik pertama (yang namanya tercatat sebagai debitur di bank). Jadi, telah terjadi dua kali proses pengikatan jual beli yaitu antara pemilik pertama dengan pembeli (pemilik kedua) dan antara pemilik kedua dengan kawan saya. Karena over kredit melalui notaris maka segala dokumen yang berkenaan dengan KPR masih atas nama pemilik pertama.


Dari sini permasalahan mulai jelas. Sebetulnya, jika proses over kredit itu hanya sekali maka transaksi itu tidak akan bermasalah. Dalam pengikatan jual beli, notaris pasti telah membuatkan surat kuasa pengambilan sertifikat kepada pemilik kedua dengan acuan pengikatan jual beli dengan pemilik pertama. Permasalahannya, kawan saya hanya memiliki dokumen pengikatan jual beli dengan pemilik kedua dan surat kuasa pengambilan sertifikat. Ternyata dalam perjanjian kredit juga dibunyikan bahwa "debitur (pemilik pertama) tidak behak menjual rumah sebelum melunasi biaya kpr dengan bank" . Menurut pihak bank, pengambilan sertifkat juga hanya boleh dilakukan oleh debitur atau orang yang diberi kuasa oleh debitur.


Setelah negosiasi yang alot akhirnya pihak bank sedikit memberi kelonggaran agar sertifikat tersebut diambil oleh pemilik kedua yang diberi kuasa oleh pemilik pertama. Untung saja, pemilik kedua adalah warga perumahan yang hanya berbeda blok dan masih menetap di situ. Bagaimana jika kawan saya tidak kenal atau tidak punya data pemilik kedua? Ribet Gan....

Jual Rumah Over Kredit Murah

Membeli rumah adalah investasi yang menarik bagi sebagian orang. Selain jelas, investasi rumah juga jarang ruginya. Berbeda jika kita berinvestasi saham, emas, dll. Yang harganya cenderung fluktuatif. Bahkan, ada
beberapa investasi yang tidak jelas wujud fisiknya.

Bayangkan, kenaikan harga rumah tiap tahunnya bisa
mencapai 30%. Jika Anda membeli rumah secara kredit pun bukan masalah. Hal itu
juga jenis investasi. Anda bisa membandingkan dengan membayar kontrakan setiap
bulan dengan membayar cicilan rumah Anda. Membayar cicilan rumah sama halnya
dengan menabung dengan Bunga yang lumayan tinggi. Bahkan bunga cicilan kita
bisa kita atur dan mungkin tak pernah kita duga besarnnya. Nah, berikut adalah
tips-tips yang Anda harus perhatikan ketika menjual rumah secara overkredit.

Berapa
rupiah yang sudah Anda keluarkan

Menjual rumah tidak mungkin mau rugi. Oleh karena itu,
sebelum memutuskan menjual rumah kita perhitungkan dengan cermat terlebih
dahulu pengeluaran selama ini. Jika Anda sekadar membayar cicilan rumah tanpa
merenovasi tentu berbeda dengan Anda merogoh kantong Anda untuk memperbaiki
rumah. Patokannya adalah perhitungkan hal berikut:

a.   
Biaya
DP rumah dan biaya-biaya lain sampai proses serah terima kunci rumah.

b.   
Biaya
cicilan rumah bulanan selama ini

c.   
Biaya-biaya
lain yang berkaitan dengan perbaikan kualitas rumah Anda

Nilai
investasi perumahan Anda

Nilai investasi perumahan menentukan besaran margin
keuntungan yang hendak Anda tentukan. Bahkan, jika nilai investasi perumahan
Anda bagus tidak menutup kemungkinan keuntungan yang Anda dapatkan sangat
besar. Nilai investasi ditentukan oleh lokasi dan perkembangan di masa
mendatang. Anda bisa mengetahui kisaran harga jual rumah Anda dari
developer/marketing perumahan. Bandingkan harga jual rumah saat Anda membeli
dengan harga jual rumah dengan tipe yang sama sekarang.

Kondisi
rumah

Ada orang yang meng-overkredit rumah dalam kondisi apa
adanya, ada juga yang menjual rumahnya setelah direnovasi. Setiap orang
memiliki pertimbangan masing-masing. Misal, orang yang merenovasi rumah sebelum
menjual biasanya berharap harga jual rumahnya meningkat. Nah, sekarang
perhatikan rumah Anda. Bagaimana kondisinya. Anda bisa menentukan harga jualnya
dari situ.

Kepantasan/
margin keuntungan

Berikanlah harga yang pantas sesuai dengan nilai
investasi dan kondisi rumah sehingga pembeli tidak kabur. Pikirkan masak-masak
margin keuntungan yang Anda mau. Tentunya disesuaikan dengan nilai investasi
rumah Anda. Jika Anda memberikan spare margin keuntungan 30% dari biaya yang
sudah Anda keluarkan bukan masalah asal hal itu sesuai. Pastinya, jadikanlah
harga jual developer sebagai pembanding. Jika Anda dapat memberikan harga yang
lebih murah dengan kondisi rumah yang lebih baik maka tak akan butuh waktu lama
rumah Anda pasti terjual.